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  • 深圳樓市剛需客成交占比超六成 2016年或再漲10%

    2015年12月30日

    今年以來,深圳房價高企。怎樣解決高房價與居住需求的矛盾?作為“十二五”規劃的收官之年,我市在商品房、安居房、城市更新等住宅供應體系方面加大投入,房地產開發投資增長勢頭良好,住宅供應和成交量同比均有較大幅度增長。“十三五”期間,我市仍將深化住房制度改革,圍繞“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的總體思路,建立多層次住房供應體系,實現“中間大、兩頭小”,能夠滿足剛需型市民的“橄欖型”供應結構,讓本地居民“住有所居”。

    多層次加大住宅市場供應

    “這個月都忙著在各大售樓現場看樓,有剛需盤,也有豪宅,昨天我終于在坪山買了一套90多平方米的房子。雖然深圳房價很高,但是如果仔細淘,還是能買到合適的房子。”80后小戴已是半個“樓市通”了。他認為,把范圍放大些,深圳還是有不少三百萬元左右的房子,適合他這種剛需客。

    對于市場上旺盛的購買需求,今年以來,深圳從多層次加大住宅市場的供應。1~11月,全市商品住房累計批準預售面積為611.98萬平方米,較去年同期增長29.3%;新建商品住宅累計成交面積為593.24萬平方米,較去年同期增長82.9%,二手住宅累計成交面積為936.1萬平方米,較去年同期增長137.9%;

    保障房方面,今年計劃供應1.8萬套。近五年來,深圳開工保障房21.7萬套,竣工9.04萬套,分別是上一個五年的8.2倍和9倍。

    2015年,我市計劃完成房地產開發投資1197億元。截至10月,全市房地產累計開發投資完成額1078.97億元,較去年同期增長28.2%。照此增速,預計全年投資額將接近30%。

    作為住宅供應的主要源頭,城市更新也在今年進入快速發展期。市城市更新局數據顯示,截至11月份,全市經市政府審批通過的城市更新項目有75項,總用地面積達到696公頃。審批通過的城市更新單元有37項,規劃建筑面積1109萬平方米。截至10月底,全市在建城市更新項目累積完成固定資產投資402億元,今年城市更新投資有望突破500億元。

    今年剛需客成交占比超六成

    在龍崗中心城一項目銷售現場,適逢周末百余位市民看樓,該樓盤的銷售價格從3.4萬~4.9萬元/平方米不等。現場的年輕人占據絕大多數,小謝,就是其中的一位。研究生畢業后,小謝來深圳工作,年收入近20萬元,他希望能夠實現年末置業愿望,并打算和女朋友結婚。

    “來購房的人群主要分為兩類,一類是用于婚房的80后夫妻;一類是高薪單身男女白領,用于自住。這兩類人群基本上都是剛需族,大多是80后,首次置業。” 現場營銷置業顧問介紹說。

    在深圳不少樓盤中,剛需客依舊在成交中“挑起大梁”。中原地產、安居客的統計數據顯示,今年以來,剛需客成交占比超過六成。

    “和我一起到深圳的四位同學,有兩位離開了,因為實在受不了深圳的高房價。”在買了一套89平方米的戶型后,小謝這樣告訴深圳商報記者。

    “近年來,我國一線和二線熱點城市因房價高企,城市新進入人才等夾心層群體住房問題突出,一定程度影響城市產業發展與城市競爭力的提升。”深圳市房地產研究中心主任王鋒建議,今后一線城市要深化住房制度改革,圍繞“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的總體思路,建立多層次住房供應體系,實現本地居民“住有所居”。

    深圳房價全年同比漲近30%

    今年,深圳房價漲幅領漲全國。11月份,新建商品住宅簡單均價為44761元/平方米,房價指數較去年同期上漲26.3%,房價持續上漲。

    從整體走勢看,今年深圳樓市并非“單邊上揚”的行情。三季度,因上半年房價上漲過快,我市樓市出現調整,7~9月,新房銷售面積環比漲幅分別為-12%、-14%、-28%;7~10月,二手住宅銷售面積環比下降12%、19%、25.3%、25.8%。

    進入四季度,我市樓市再度回暖,10月份新建商品住宅成交面積止跌回升,環比增長32.5%,11月份環比增長7.7%;二手住宅成交面積在連續四個月回落后再度回升,11月份環比增長16.2%;

    10月份新房簡單均價33599元/平方米,低于9月的36191元/平方米;但11月份為44761元/平方米,比10月大幅上漲。11月份,價格上漲主要受區域結構性因素影響,總體看各區域實際漲幅仍有限。

    一線城市房價雖然已達高位,但在強大的人口吸納能力作用下,巨量的常住人口和外來人口基數,仍然保證了市場旺盛需求。其中深圳房價增幅最大,全年同比上漲接近30%,下半年同比增幅更是突破60%。

    克而瑞機構認為,政策利好、高端項目成交走俏、股市推動、供應助推等因素,是深圳房價上漲的直接動因,但究其根本,還是應該歸結為多年積壓的需求集中釋放。與深圳類似,上海、北京房價也上漲較快,北京同比上漲7%,上海同比上漲16.7%;僅廣州成交均價同比小幅回落0.3%,同比基本持平。

    業內人士樂觀深圳樓市

    作為“十三五”開局之年,深圳樓市的表現頗令人關注。

    在深圳商報記者對業內專家的采訪中,他們多數表示了“看好預期”。

    “鑒于深圳樓市供求關系緊張,深圳房地產市場未來持續發展的動力非常充足,房地產開發投資與住房消費持續增長的需求仍將強烈。”王鋒表示,深圳過去5年每年購房需求約20萬套,但由于新建商品住房每年供應僅五六萬套左右,使得多數購房需求需要通過二手住房市場、周邊城市市場,以及本市法外市場(小產權房、軍產房等)等予以解決,本市住房市場供求關系長期處于緊張狀態,房價也存在長期上漲的可能。各類購房需求仍將繼續入市,市場將繼續保持供銷兩旺趨勢。預計全年新建商品住房銷售量增幅在5%以內,規模在7萬套左右。

    從年末的中央經濟工作會議來看,希望通過補貼農民工買房等政策,進一步引導需求釋放,緩解三四線市場庫存壓力。

    據世聯行統計,截至12月20日,深圳一手房可售面積為421.13萬平方米,可售套數為39351套;若按近8周深圳新房周平均1430套的銷售速度,目前的新房可售量消化時間為27.5周,大約7個月。按商品房庫存合理水平為11~12個月來看,深圳新房庫存處于合理水平,庫存壓力較小。

    克而瑞機構認為,在成交結構上,一線城市和部分二線重點城市,因為改善需求高峰已過,未來剛需產品成交占比相應上升。

    看好未來需求空間

    為化解中國房地產庫存,今年中央經濟工作會議提出一系列應對舉措,明確指出鼓勵房地產開發企業調整營銷策略,適當降低商品住房價格。20多年來,這是該會議首次直接“喊話”鼓勵開發商降價。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,目前中國樓市分化明顯,一線城市和杭州、南京等二線城市庫存危機已緩和,降價動力不足。而大量庫存囤積的三四線城市,房價不高,賣不出去多是本身需求不足、市場飽和,繼續“以價換量”效果有限。

    2016年深圳房價仍將繼續上漲,但漲幅有限。王鋒表示,由于深圳長期住房供應結構失衡,而未來市場需求仍比較大,故房價仍會保持一定幅度的上漲趨勢,預計2016年全年深圳新建商品住房價格,仍會保持10%左右的上漲。

    【轉自騰訊網】

    來源:深圳市思沃特投資有限公司
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